阿倍野区、大阪市内中心で建物の
外壁改修工事・外壁塗装・屋根塗装・防水工事・板金工事をしております星功株式会社です。
雨漏り跡があるとのご相談があり【漏水調査】へ行ってきました
大阪市中央区マンションオーナー様より 【漏水相談】 をいただき、さっそく現地確認へ行ってきました。今回は長年メンテナンスされていない建物だったこともあり、原因を突き止めるのに時間がかかりました((+_+))
・・・相談内容・・・
こちらのお部屋は、過去にご本人様が住居されていましたが2年ほど空き室になっておられました。今回はお部屋の清掃をするため室内に入ったら、壁や床に 雨漏れ跡 を発見したとのことで、弊社へご相談をいただきました。
まずは、建物全面を目視で調査していきます
【建物情報】
外壁仕上げ／タイル張り（45二丁掛け）
屋上／アスファルト防水・押さえコンクリート
築22年・5階てマンション（鉄筋コンクリート造）ですが、建物全体の改修工事は今まで行っておらず、タイル目地の各所にコケの発生が著しく発生していました。さらに5Fからは壁面がセットバックした斜壁となる為、屋根同様に雨水を受けやすい構造となる部分がありましたので、経年劣化による漏水が想定されました。
コンクリート目地・タイル目地、各所に発生したコケ
オーナ様に確認をしたところ『過去に外壁改修工事はしていないが、約8年前に屋上のみ、コンクリート目地をシーリングに打ち替えをして、トップコートにて塗装しています』とのことでした（バルコニーは押さえコンクリートのまま）
確認のため室内へ入らせていただきます
雨漏り跡が発生している4階（北側）の室内を確認したところ、下記2か所の【漏水箇所】が確認できました。
漏水箇所が確認できた後は、
バルコニー及び窓廻りから雨水の侵入経路を探っていきます。
長年メンテナンスをされていない建物のため、複数箇所の経年劣化が想定されるので特定箇所の判断が難しい状況でした。外壁調査ではコケの発生が各所に見られましたが、タイルの浮きが激しく発生しているような様子もなかったので、漏水が想定とされる要因が不明確でした((+_+))
漏水箇所①の原因を詳しく調べます
漏水箇所① の該当箇所付近に【空調の排水ドレン】が設置されていたため、設備的な要因も想定されました
次に、内装から各所確認をした所【虫食い】の様な跡が数箇所発見しました。バルコニー窓の踏み面（額縁）も腐食が著しい状態です。
施主様へ許可をいただき、漏水原因に直接関与している箇所の部分撤去を行い 内部確認 を行いました。
内部確認は、クロス撤去⇒石膏ボード撤去⇒下地材を確認します
下地材が見えてくると、下地材は水分が含んで腐食しておりパサパサの状態で、柱・間柱などの下地材はほとんど、腐食していることが分かります
内部にあるこれらの構造物が湿気により腐食すると､多湿な場所の湿った木材を好む害虫が発生するだけではなく、建物の重量を十分に支えることができなくなってしまう可能性もあり危険です
↑ 空調の排水ドレン 壁内部から
↓ 空調の排水ドレン外部から
腐食が起きている外部は「空調排水管の貫通部」です。
シーリングの劣化により、雨水が侵入している可能性があります。
現状状況が確認出来た為、考察が出来ました！
【漏水・腐食の調査結果】
排水ドレンより外部・貫通部からシーリング廻りの劣化により、雨水が微量浸入したことが原因で、室内に漏水が発生していました（空調設備による内部から漏れではありません）
↓
雨水侵入により内部木下地が腐食
※躯体（くたい）が鉄筋コンクリートである為、密度が高く常に湿っている状態でした
↓
過去に施主様がバルコニー内で植栽をされており、土や落ち葉でドレンがつまり窓ギリギリまで水が溜まっていた経由があり害虫が繁殖（半年前に清掃済み）
↓
色々な条件が重なり貫通部から害虫が侵入
↓
害虫の巣で雨漏りは偶然抑制されているが、腐食部を食べて室内の木を浸食
↓
現在も害虫が生きているかは不明
↓
今ここの段階です！
給排水設備の水漏れを放置するとシロアリの被害の誘因となります
木造が構造となる場合は耐震性を損なうため、補強や補修工事が必要となります。
漏水箇所②の原因を詳しく調べます
音漏れ防止のため、オーナー様が室内にガラスサッシを造作していました。
２重壁になったことで、空気層・湿気等の高温多湿の状況下になり、経年も併せ仕上げクロス等が浮いてはがれ落ちそうになっています。
高温多湿が原因となり、下地材の腐食進行している、もしくは害虫が原因の可能性があるだけではなく、外部目地等から漏水している可能性もあります。
これからもう少し経過観察をさせていただくことになりました
漏水箇所②につきましては、しっかり漏水調査をさせていただき、原因を突き止めてからご報告させていただくことになりました(^^)
築22年から 改修工事をしておらず、外装状況を考慮しても今後【外壁改修工事】は必須ですが、今回ご相談をいただいた漏水は、足場が無くても解消出来ると想定されましたので、上記を考慮して工事施工についてご提案内容の作成に入ってゆきます＾＾！
弊社は、戸建て・マンション・工場などあらゆる建物の補修・シーリング・塗装・防水・板金工事を行っている専門業者です。
施工・管理・保証まで一貫体制で行う
（直接職人さんへ）依頼できるお店なんです。
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