マンションでは12～15年毎位で大規模修繕工事が実施されます。
大規模修繕工事とはマンションの共用部分を中心に行う定期修繕ですが、そもそもどういった工事なのでしょうか。
「そういう工事があるのは知っていたけれど…」
「理事や修繕委員に選任されて、改めて詳しく知りたい」
という方もいらっしゃると思いますので、
この記事では大規模修繕工事の目的や進め方、ポイントなどを解説してきます。
マンション大規模修繕が必要な理由とは？
～2つのポイントで解説～
鉄筋コンクリートで造られてるマンションは本来とても丈夫な造りをしています。少しくらいのダメージで壊れてしまうようなやわな造りではありませんが、それでも日々外気や雨に晒されるうちに少しづつ経年劣化が進んでいきます。そのため、多くのマンションでは12～15年位ごとに大規模修繕工事を実施し、建物の維持管理に努めています。ここでは、大規模修繕工事の目的を大きく2つ確認していきます。
マンション大規模修繕が必要な理由とは？
1．マンションの機能・性能を回復する
⇒経年劣化により低下した機能・性能を回復し安全性や住みやすさを確保する
⇒深刻なダメージに至る前に直しておく必要がある（劣化が小さなうちに）
⇒建物の土台であるコンクリートを守る
2．マンションの資産価値を守り進化させる
⇒時代や暮らす方たちの変化とともに少しずつ変わるニーズに合わせるため
⇒一部の施設や設を改良するだけで暮らしやすさに大きく貢献する
● 1．マンションの機能・性能を回復する
大規模修繕工事の大きな目的のひとつは
経年劣化により低下した機能・性能を回復し、安全性や住みやすさを確保することです。
例えば、皆様のマンションの外壁はきれいに塗装がされたり、タイルが貼られていたりすると思います。こうした塗装やタイルには見た目の美しさを演出するという目的がある一方で、構造部のコンクリートを雨風や日の光から保護するという大切な役割も担っています。屋上やバルコニーの防水処理や鉄製の階段などにペンキが塗られているのも同じ理由です。
しかし、こうした塗料や防水層も日々雨風や強い日の光に晒され、徐々に劣化が進んでいきます。ひび割れや剥がれなどが発生すると、そこから雨水が入り込み、少しづつ内部のコンクリートを傷めていきます。さらにコンクリートの内部に組まれている鉄筋まで雨水が入り込むと、やがて鉄筋は錆びて大きく膨張し、まわりのコンクリートを押し上げて割っていきます。こうなると建物の強度も大きく下がってしまいます。
建物を長持ちさせるためには、こうした深刻なダメージに至る前、劣化が小さなうちに直していくことがとても大切です。塗料を塗り直したり、防水シートを張り替えたりして機能・性能を回復させ、建物の土台であるコンクリートを守ります
劣化が深刻化してから直すというよりも、修繕時期を逃さないため、計画に基づいて定期的に行うことに意味があります。そのためマンションでは12～15年程度の周期で大規模修繕工事が計画・実施されています。
● 2．マンションの資産価値を守り、進化させる
機能・性能の回復を図ると同時に
建物を更に進化させる改良工事も大切なポイントです。
何十年と長く使っていくものなので、時代や暮らす方たちの変化とともに求められるニーズも少しづつ変わっていきます。ベースとなる建物は定期的な修繕で良好に保ち、暮らしの中で気になる不便な箇所を改良したり、時代に即した新しい設備を取り入れたりすることで建物は更なる進化が可能になります。
全体をガラッと刷新する大掛かりな工事もありますが、一部の施設や設備を改良するだけでも暮らしやすさに大きく貢献します。
例えば、マンションの顔となるエントランスの改修は人気の項目です。
オートロック機能の付いた自動ドアを設置したり、バリアフリー化の一環としてスロープや手すりを設置ししたり、宅配ボックスと一体化した集合ポストを設置したり
エントランスは多くの方が日々使用する場所ですので、
組合員の要望を上手く取り入れることで利便性が高まり満足感を感じていただきやすい場所です。また、来訪者を1番最初に迎える場所でもありますので、明るく清潔感のあるエントランスは対外的なイメージアップにも大きく貢献します。
マンション大規模修繕工事にかかる費用と工事期間は？
次に、大規模修繕工事にかかる費用や工事期間を見ていきたいと思います。建物の規模や工事の内容によっても変わってきますが、目安はどれくらいでしょうか。
●マンション大規模修繕工事の費用の目安
⇒1戸当たりおおよそ130～150万円位
⇒原資は組合員が毎月納めている修繕積立金
※長期修繕計画は５年毎位で定期的な見直しを行う
大規模修繕工事にかかる費用は、1戸当たりおおよそ130～150万円と言われています。
原資となるのは、組合員が毎月納めている修繕積立金です。
新築時のまま、もしくは長らく見直しが行われていない場合は注意が必要です
長期修繕計画に物価の変動が反映されていなかったり、修繕積立金が低く設定されいたりすると、本来必要となる費用と積立金の間に乖離が生じ、いざ工事の準備がはじまった時、積立金が足りず必要な工事ができないといったことになりかねません。こうした事態を避けるためにも、長期修繕計画は5年毎位で定期的な見直しを行いましょう。
見直しが行われていない場合は、早めに見直しを行い、資金計画に問題がないか確認していただくことをおすすめします。
●マンション大規模修繕工事の工事期間
⇒50戸未満の小規模マンション 3～4ヶ月程度
⇒50～100戸位の中規模マンション 4～6ヶ月程度
⇒100戸を超える大規模マンション 6ヶ月～1年程度
※工事前の1年～1年半位前には管理組合内の体制を整えて準備
大規模修繕工事の工事期間はマンションの規模によっても変わってきます。下記はおおよその目安ですが、特殊な形状や超高層の建物などは、一般的な目安よりも少し工期が長くなる場合があります。
● 50戸未満の小規模マンション 3～4ヶ月程度
● 50～100戸位の中規模マンション 4～6ヶ月程度
● 100戸を超える大規模マンション 6ヶ月～1年程度
(団地、タワーマンションなど)
工事前の1年～1年半位前には管理組合内の体制を整え、準備をスタートさせます。建物診断や入札準備、施工会社の選定など工事前に決めなければいけないことは多岐にわたります。必要があれば専門家のアドバイスも受けて準備を進めましょう。
さらに築年数が経過したマンションでは、大規模修繕工事のほかにも、耐震補強工事やサッシ・玄関扉の交換工事、給排水管の更生・更新工事など、検討している項目が複数に及ぶ場合もあります。
協議が必要な議題もさらに多くなりますので余裕を持って準備期間を設けましょう。
