住民の方からしても
『いつの間にか足場立っていて、ネットが張られていてなにかやってる』
『いつの間にか終わった』
『あれ？どこが変ったんだろう？』
という感じで、意外と大規模修繕とは何かわかっていない方が多いと思います。
大規模修繕とは劣化した部分を
新築時と同等位の機能まで戻していく
建物を維持・メンテナンスしていく上で大事な作業です。
大規模修繕工事では
一般的に行われている項目がいくつかあります。
1. 共通仮設工事
資材置き場・トイレの仮設
工事をする施工会社さんの現場の事務所であったり、作業員さんの休憩所。
車の誘導が必要な場合の警備員のコスト
実際に工事をやる何かにかかわる部分ではありませんが
大規模修繕工事をやるためには絶対に必要な項目になってきます。
そういったものも見込んで計上するのが共通仮設になります。
これを共通仮設ということでまとめて計上していることが多い項目になっています。
統一的に『これが必ず必要』という基準がないので
各社に見積を依頼した時に各社ごとに違う内容が出てくることも珍しくなかったりします。
マンションによっては価格の変動が大きいですが
工事を行うために必ず必要な項目になります。
2. 直接仮設工事
足場
メッシュを敷いた足場をたてるケースもあればゴンドラで作業する場合やブランコで作業するといった形で施工会社さんであったりどのような施工仕様を決めるかによって大きく分かれてくる部分になります。
例えば
6か月間の工期で大規模修繕をやる場合
前面に足場をかけて工事をするのか、3か月ごとに足場をかける場所を区切るのか
そういったところによっては費用が変ってきます。
また工事中の居住性も大きく変わってきます。
足場がかかっていて作業員がバルコニーの前を歩いていたりすると気を使って生活する形になります。
そういったこともこの項目によって変わる部分になるので
こちらもマンションを直すためでありませんが
大規模修繕工事をやるためには絶対に必要な項目になってきます。
3. 下地補修工事
この工事では、天井や壁などのコンクリート躯体部分に生じたひび割れなどを補修します。
外壁がタイル張りになっているマンションの場合は外壁タイルの浮きや欠けを補修していく。
外壁タイルの欠けを放置してしまうと
欠けた部分に雨風が入る事によりコンクリートの劣化を招きやすい状態になります。
外壁タイルの浮きをそのまま放置してしまうと
タイルが落ちてしまう剝落を起こしてしまう事故が発生してしまうので
大規模修繕工事をやるためには絶対に必要な項目になってきます。
4. シーリング工事
外壁の繋ぎ目や窓のサッシ廻りに使用されることの多いゴム状のシーリング材は、年度が経つことにより硬化してやせてしまい
劣化したまま放置してしまうとそこから雨が侵入してしまい
建物・室内への漏水や事故に繋がったりするので
シーリング工事も大規模修繕工事をやるためには絶対に必要な項目になってきます。
5. 塗装工事
塗装部分を塗り替えるための作業。
劣化が進み下地との接着力が弱くなると塗装が剥がれ、その部分から侵入した雨水などがコンクリートを徐々に傷めていきます。
塗装には美観のほか、雨水や汚れからマンションを守るという大切な役割もあります。
ここは大規模修繕工事が何度目かによってやり方が大きく変わってきます。
現状塗っている塗装の厚さによってはさらに上塗りをしてしまうと塗膜がうまく付着しないという状態があるので
状況によっては剥離してもう一度塗り直す事が必要になります。
また、築年数によってそのまま塗り重ねをするのか、一度今までの塗装をはがした後にもう一度塗るのかというのが変ってくる項目になります。
こちらも足場がないとできない箇所もある工事なので
塗装工事も大規模修繕工事をやるためには絶対に必要な項目になってきます。
6. 鉄部塗装工事
鉄部塗装工事は錆・劣化防止に鉄部の部分に塗る工事です。
扉や外部階段、手すりなど金属で構築されている部分は雨風の影響で錆びてしまいます
劣化すると錆びて性能を果たすことができなくなります。
また海が近ければ潮の影響で錆びる速度も加速してしまいます。
鉄部の部分は錆の発生が早いので
一般的には大規模修繕工事の中間でも一度行う形が多いです。
例えば12年周期で大規模修繕工事を予定している場合
6年目に鉄部塗装工事をやって12年目の大規模修繕工事のタイミングに合わせて鉄部塗装工事を行ない、その次の18年目も行なうという流れのケースが多いです。
7. 防水工事
屋上やベランダ・バルコニー、廊下、階段など物件には多くの防水塗装されている部分があります。
経年とともに防水効果も低下し、それによりひび割れなどができ、構造部にまで水が入り込んでしう恐れがあります。
防水工事には「塗膜防水」や「シート防水」など様々な工法があり
雨水や汚れなどからコンクリートを守るための工事です。
防水層にひび割れ、破れ、ふくれ、しわなどの症状が見られる場合は、補修が必要なサインです。
8. その他の工事
そのほかにも必要に応じて工事を行うケースがあります。
例えばクリーニング工事
マンションのエントランスが石でできていたり、中に入ってタイル床になっている場所はタイルを交換、石を張り替えることが困難であるため
美観の保全も含めて薬品洗浄などのクリーニング工事をすることが一般的
その他にも駐車場のライン引き直しなどもクリーニング工事の一環になります。
エントランスの改修工事、玄関扉やサッシの換工事、給排水管の更新・更生工事などもあります。
ただ、これらの工事は足場を必要としない工事でもあるので
足場が必要でない箇所であれば
大規模修繕工事とはタイミングをずらして工事することも可能です。
物件は経年とともに老朽化や劣化が進むため、10～12年周期に1回の割合で行うのが最適とされています。
新築の場合は10～20年周期でも良いという意見もありますが
海が近くにあるなど周りの環境で変わってくるので
物件の状態を調査してもらい、工事が必要かどうか考えてみましょう。
鉄筋コンクリート造のマンションは適切にメンテナンスを実施すれば、100年以上の使用に耐えると言われています。
大規模修繕工事は具体的に家の設備や機材を回復させるために行うものです。
大規模修繕工事はあくまでも新築当時の状態に戻すことを意味します。
また大規模修繕工事は単なる劣化補修に留まらず、マンションで暮らす皆様の安全で快適な生活、そしてマンションの寿命と資産価値を守るとても大切な工事です。
